Sprawdź również portal dla księgowych: Doradca Księgowego i dowiedz się więcej!
ODPOWIEDŹ
Tak, w opisanej sytuacji sprzedaż domu podlega opodatkowaniu VAT.
UZASADNIENIE
Przedstawiony przez Pana problem był wielokrotnie analizowany przez organa podatkowe, sądy administracyjne, a nawet Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). Problem ten sprowadza się do rozstrzygnięcia jakie czynności należy uznać za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym, a kiedy należy już uznać, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, a zatem działa w charakterze podatnika VAT. Należy bowiem przypomnieć, że, w myśl art.15 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast w myśl art.15 ust.2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W różnych orzeczeniach wskazywano na różne czynniki decydujące o tym, czy sprzedaż nieruchomości dokonana przez osobę prywatną stanowi działalność gospodarczą. Jednym z takich czynników był zamiar, z jakim osoba fizyczna nabyła nieruchomość. Na taki czynnik wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku w składzie 7 sędziów o sygnaturze I FPS 3/07 z 29 października 2007 roku czy Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 pomiędzy Finanzamt Ülzen a Dieter Armbrecht z 4 października 1995 roku. W późniejszym czasie utrwaliła się jednak inna linia orzecznicza, uznająca za decydujący element to, czy osoba sprzedająca nieruchomość podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie stanowisko zajął na przykład TSUE w wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 z 15 września 2011 roku czy Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I FSK 1289/10 z 7 października 2011 roku.
Podobnych argumentów użył też Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, który w interpretacji indywidualnej numer IPPP1/443-543/14-2/IGo z 10 lipca 2014 roku uznał sprzedaż budynku w celu uzyskania środków na spłatę kredytu i budowę domu mieszkalnego za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. W cytowanej interpretacji organ podatkowy stanął na stanowisku, że czynności polegające na sprzedaży przez osobę fizyczną lokalu należącego do majątku osobistego i za uzyskane środki kupno kolejnego lokalu, który zaspokaja potrzeby rodziny, w powiązaniu z profesjonalnymi działaniami (kupna działki, uzyskania stosownych pozwoleń, rozpoczęcia budowy), których efektem końcowym jest sprzedaż budynku i uzyskanie korzyści majątkowej, wskazują na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej. Natomiast w wyroku z dnia 18 października 2011 roku o sygnaturze akt I FSK 1536/10 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że działaniami wskazującymi na prowadzenie działalności gospodarczej przez sprzedającego prywatną nieruchomość mogą być na przykład takie czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.
Na działanie, które może przesądzać o uznaniu sprzedaży działek za dokonaną w ramach działalności gospodarczej może również, zdaniem NSA wskazywać podjęcie takiej aktywności, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Natomiast w wyroku o sygnaturze I FSK 1849/11 z 21 lutego 2012 roku Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu budowlanego działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.”
Jakikolwiek z prezentowanych powyżej poglądów wzięlibyśmy pod uwagę, należy uznać, że opisana przez Pana czynność budowy domu w celu odsprzedaży stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a zatem podlega opodatkowaniu VAT. Już w momencie zakupu przyświecał Panu bowiem cel sprzedaży bliźniaka w celach zarobkowych, a ponadto, budowa domu i jego późniejsza odsprzedaż nie różni się niczym od czynności podejmowanych przez profesjonalnie działających deweloperów, a zatem uzasadnione jest twierdzenie, że podejmuje Pan w tym zakresie aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie ma przy tym znaczenia, że nie ma Pan formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej, o czym zgodnie świadczą cytowane powyżej wyroki. Dla uznania budowy i sprzedaży domu za działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie ma również znaczenia cel, na który przeznaczy Pan otrzymane pieniądze.
Ewa Konarska
