Dzierżawa budynków na rzecz Gminy a VAT

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2016 roku nr IBPP3/4512-28/16/EJ.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Spółka, czynny podatnik VAT, która zamierza wybudować zespół budynków wielorodzinnych o zróżnicowanej wysokości z przeznaczeniem w całości na funkcję mieszkalną wraz z kondygnacją podziemną, w której zlokalizowane będą garaże podziemne, pomieszczenia techniczne i komórki lokatorskie. Budowa budynków podzielona będzie na 5 etapów. Każdy etap to jeden budynek. Sukcesywnie, po zamknięciu kolejnych etapów Spółka wydzierżawi budynki gminie, która zawierać będzie umowy najmu z docelowym użytkownikiem. Umowa z gminą nie będzie zastrzegać możliwości wykorzystania lokali wyłącznie dla celów mieszkaniowych.

Jednocześnie Spółka, na zlecenie gminy, będzie świadczyła usługi zarządzania nieruchomościami. Do niej będą należeć czynności związane z jej utrzymaniem takie jak: utrzymanie parkingów, czystości, wywóz nieczystości. W zakres czynności nie będzie wchodzić wycena nieruchomości.

W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podatkowego z następującymi pytaniami:

• jaka stawka VAT powinna być zastosowana do rozliczenia umowy dzierżawy budynków w całości na rzecz gminy oraz do usług zarządzania nieruchomością,

• czy możliwe jest odliczenie podatku naliczonego VAT zapłaconego podczas budowy zespołu budynków?

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Udzielając odpowiedzi organ podatkowy wskazał, iż aby usługa najmu nieruchomości korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, musi łącznie spełniać przesłanki co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Spółka mogłaby zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przedmiotowej usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawierałaby między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych przez pośrednika.

Jednakże z opisu sprawy wynika, iż umowy zawarte z Gminą na usługę dzierżawy, nie będą zastrzegać możliwości wynajmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe, zatem nie będą mogły korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji będą podlegać opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Natomiast dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budyn...