ODPOWIEDŹ
Sprzedaż nieruchomości gruntowej będącej w użytkowaniu wieczystym na rzecz użytkownika wieczystego, nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem towarów i usług.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.
Jak wynika z pytania, Czytelnik ma zamiar sprzedać nieruchomość gruntową na rzecz obecnego użytkownika wieczystego. Przeniesienie prawa własności odbywać się będzie w oparciu o wykup poprzez zawarcie aktu notarialnego na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami a nie będzie to przekształcenie na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przez wydanie decyzji administracyjnej. W celu przeniesienia prawa własności na obecnego użytkownika wieczystego ustalono cenę sprzedaży nieruchomości gruntowej na kwotę 1.232.000 zł, która wynika z zaliczenia na poczet ceny nieruchomości gruntowej ustalonej na kwotę 2.480.000 zł (zawierającej w sobie podatek VAT) kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w kwocie 1.248.000 zł (nie zawierającej podatku VAT).
W myśl art. 32 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Według ust. 2 tego artykułu, z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego (art. 37 ust. 2 pkt 5 ).
Na podstawie przepisu art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.
Jak wynika z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy zaznaczyć, że przepis art. 7 ust. 1 ww. ustawy definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego.
Jak wynika z licznych interpretacji, a także orzeczeń sądów, zapis “przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy rozumieć, jako dotyczący czynności, które dają nabywcy prawa do postępowania z nią jak właściciel. Chodzi przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Należy uznać daną czynność za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.
W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela.
Tak więc, w przypadku Czytelnika, przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili ustanowienia na rzecz obecnego użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, tj. w 2011 roku. Obecny użytkownik wieczysty w sensie ekonomicznym nabył już prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, a zatem nabył już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel w momencie jego ustanowienia, czynność ta została wówczas udokumentowana fakturą oraz opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
W związku z powyższym, sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnego użytkownika w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na “władztwo do rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowane jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości gruntowej na rzecz dotychczasowych wieczystych użytkowników nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy. W takiej sytuacji nie znajduje zastosowania art. 106 ust. 1 ustawy o podatku VAT, tym samym Gmina nie jest zobowiązana do wystawiania z tego tytułu faktury VAT, czynność tę można udokumentować np. zwykłym rachunkiem czy notą księgową.
Ustalając cenę sprzedaży nieruchomości należy dokonać wyceny przez rzeczoznawcę faktycznej wartości nieruchomości gruntowej, którą zgodnie z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy pomniejszyć o kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości określoną według stanu na dzień sprzedaży, a powstała różnica jest kwotą należną z tytułu przedmiotowej transakcji.
Reasumując, kwota jaką Gmina otrzyma od użytkownika wieczystego z tytułu sprzedaży na jego rzecz nieruchomości gruntowej nie podlega opodatkowaniu VAT.
Iwona Porez
