Sprzedaż przez Gminę użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej a VAT

Odpowiedź
Grunty oddane przez Gminę w użytkowanie wieczyste stanowią własność Gminy. Natomiast budynki wzniesione na tym gruncie przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Od 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształcono się w prawo własności tych gruntów. Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę.
Zatem, sprzedaż przez Gminę użytkowania wieczystego gruntu, użytkownikowi wieczystemu tego gruntu, jest tożsame z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tych gruntów. Wobec tego, od sprzedaży (przekształcenia) wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej w prawo własności tej nieruchomości jest 23% podatek VAT. 
Zgodnie z interpretacją Ministra Finansów z 22.12.2021 r. nr PT1.8101.2.2021 uiszczane opłaty przekształceniowe (sprzedaż) są wynagrodzeniem za czynność podlegającą opodatkowaniu, niezależnie od daty ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Kwota otrzymana przez Gminę od dotychczasowego użytkownika wieczystego zawiera w sobie VAT, czyli jest kwotą brutto – bez względu na to, czy płatność następuje jednorazowo, czy jest uiszczana w rocznych ratach. 

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 232 ustawy Kodeks cywilny grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.
To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Zatem, prawo własności budynków wybudowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże prawa te stanowią oddzielny przedmiot władania i powinny być rozpatrywane odrębnie. Oznacza to, że grunt oddany przez Gminę w użytkowanie wieczyste stanowi własność Gminy. Natomiast budynki wzniesione na tym gruncie przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Wobec tego Gmina jako właściciel gruntu mogła sprzedać (przekształcić) użytkowanie wieczyste tego gruntu.
W myśl art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zatem, zgodnie z ustawą przekształceniową przez przekształcenie, należy rozumieć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu.
Obiekty budowlane i urządzenia budowlane wyżej wymienione, położone na gruncie stają się z dniem przekształcenia częścią składową tego gruntu. Przepisu nie stosuje się do urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. 
W trybie art. 7 ust. 1 ustawy przekształceniowej z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. 
Zgodnie z zasadą ogólną określoną w art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f. 
Ustawodawca w art. 19 a ust. 5 pkt 1 lit. b ustawy o VAT określił odrębnie moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku przeniesienia z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienia z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Zatem, w takim przypadku obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty. W tym przypadku obowiązek podatkowy powstaje 
w odniesieniu do otrzymanej kwoty. 
Dodać trzeba, że stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a–30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. 

Zgodnie z ust. 6 art, 29a ustawy o VAT podstawa opodatkowania obejmuje:

1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Zauważyć trzeba, że ustawodawca w ust. 8 art. 29a ustawy o VAT stwierdził, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednakże nie stosuje się tego przepisu do czynności oddania 
w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.
W omawianym temacie Gmina przekształca prawo użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności tych gruntów dz. nr 185/26 i 185/27 bowiem zabudowania na tych gruntach stanowią własność użytkownika prawa użytkowania wieczystego gruntów.
Ustawodawca przekształcenia gruntu z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tego gruntu nie ujął w prefe...