Odpowiedź
Ustalenie, jaką usługę wykonuje pan Jan – najmu długoterminowego (najmu na cele mieszkaniowe) czy najmu krótkoterminowego, tzw. zakwaterowania – ma decydujące znaczenie dla jej prawidłowego opodatkowania VAT. Te dwie usługi różnią się pod względem charakteru i przede wszystkim sposobem opodatkowania VAT – jedna jest objęta zwolnieniem od VAT, a druga objęta 8-proc. stawką VAT. Prosimy pamiętać, że najem na cele inne niż mieszkaniowe podlega stawce podstawowej, tj. obecnie 23%.
NSA w wyroku z dnia 10 stycznia 2018 r. o sygn. akt: I FSK 1576/16 wskazał: „Zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych”.
Pamiętaj!
Rozróżnienie usługi najmu na cele mieszkaniowe i usługi zakwaterowania wciąż sprawia nie lada kłopot i niestety nie ma jednoznacznego sposobu rozstrzygnięcia tej kwestii.
Każda usługa powinna zostać rozpoznana na potrzeby opodatkowania VAT z uwzględnieniem jej specyficznych, indywidualnych cech oraz oceną wszystkich okoliczności. Czasem nawet niewielkie różnice w stanach faktycznych mogą skutkować odmiennym sposobem ich opodatkowania na gruncie VAT. Dlatego, analizując daną sprawę, należy wziąć pod uwagę jej wszystkie okoliczności.
W sytuacji wątpliwości najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o opinię w obszarze klasyfikacji na potrzeby podatku od towarów i usług. Uzyskanie wiążącej informacji stawkowej daje gwarancję prawidłowości zastosowanej stawki VAT oraz zapewnia w tym zakresie odpowiednią ochronę.
Z opisu sytuacji Pani klienta wynika, że pan Jan posiada dwa mieszkania we Wrocławiu i jedno mieszkanie w Poznaniu oraz dwa apartamenty w miejscowości nadmorskiej. Pan Jan, na własny rachunek, wynajmuje lub ma zamiar wynajmować te mieszkania i apartamenty tylko osobom fizycznym (nie firmom). Może więc w tym przypadku wystąpić zarówno świadczenie usługi najmu na cele mieszkaniowe, jak i zakwaterowania.
Ważne!
Na gruncie ustawy o VAT usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy: Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
Pamiętaj!
W polskiej ustawie o VAT pojęcia „najem” oraz „zakwaterowanie” funkcjonują rozdzielnie. Najem, w ramach którego zapewniane jest główne miejsce pobytu, mieści się bowiem w dziale 68 PKWiU „Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości”, natomiast tymczasowe lub dłuższe zakwaterowanie – w dziale 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.
W dziale 68 PKWiU mieści się m.in. grupowanie 68.20.11.0 „Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych”.
Grupowanie 68.20.11.0 obejmuje wynajem i obsługę nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych, takich jak:
- domy, budynki mieszkalne i mieszkania,
- budynki o wielorakim wykorzystaniu, które przede wszystkim przeznaczone są na cele mieszkalne,
- miejsca pod przewoźne domy mieszkalne,
- grunty należące do właścicieli nieruchomości będących we współwłasności.
Pamiętaj!
Grupowanie 68.20.11.0 nie obejmuje usług związanych z zakwaterowaniem w hotelach, motelach, internatach szkolnych, na polach kempingowych oraz w innych tego typu obiektach, sklasyfikowanych w odpowiednich grupowaniach działu 55.
W Sekcji I PKWiU mieści się m.in. dział 55 „Usługi związane z zakwaterowaniem”.
Dział 55 PKWiU obejmuje:
- usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym,
- usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.
Dział 55 nie obejmuje m.in.: usługi w zakresie zapewnienia długotrwałego zakwaterowania, jako głównego miejsca pobytu w obiektach takich jak: apartamenty, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich grupowaniach Sekcji L.
Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Pamiętaj!
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem na cele mieszkaniowe jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania, a najemca płaci umówiony czynsz.
Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Z przywołanego przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
Co istotne, z art. 43 ust. 20 ustawy wynika, że: zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania...
