Dostawa nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu

ODPOWIEDŹ

Świadczenie w miejsce wypełnienia (datio in solutum) zostało uregulowane w art. 453 Kodeksu Cywilnego (KC), który mówi, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.

 

1.1. Czy czynność ta podlega opodatkowaniu VAT?

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt.1 ustawy o podatku od towarów i usług (UPTiU), opodatkowaniu VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art.7 ust.1 UPTiU rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W opisanej przez Pana sytuacji doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej wraz z towarzyszącą im infrastrukturą na rzecz wierzyciela Pana firmy. Przeniesienie prawa własności nastąpi z chwilą podpisania aktu notarialnego, na mocy którego wierzyciel stanie się właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Czynność ta w świetle powyżej przytoczonych przepisów ustawy o VAT stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

1.2. Jaka stawka podatku ma zastosowanie do opisanej czynności?

Podstawowa stawka podatku od towarów i usług dla czynności polegającej na dostawie nieruchomości wynosi 23%, ale istnieją wyjątki od tej reguły.

Jako podatnik VAT dokonywał Pan w pełni odliczenia podatku VAT od zakupów związanych z realizacją inwestycji, a tym samym nie mogą Państwo skorzystać ze zwolnienia, które ustawodawca przewidział w art. 43 ust.1 pkt. 10a UPTiU. Art. 43 ust.1 pkt. 10 UPTiU, mówi, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art.2 pkt.14UPTiU przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W Pana przypadku mamy do czynienia z dostawą budynków w ramach pierwszego zasiedlenia, tak więc skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust.1 pkt.10 jest również niemożliwe.

Kolejny wyjątek ustawodawca zamieścił w art. 41 ust.12 UPTiU, zgodnie z którym preferencyjną stawkę podatku w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się między innymi obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych (art. 41 ust.12a UPTiU). Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w myśl art.41 ust.12b UPTiU, nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej powyższe limity, 8% stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifi...