Obowiązek podatkowy przy dostawie lokali

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 17 września 2012 roku nr IPPP1/443-644/12-2/MP.

Sytuacja podatnika

Spółka prowadzi działalność w zakresie wznoszenia budynków mieszkalnych oraz sprzedaży mieszkań wydzielonych z tych budynków na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa developerska). Z powyższej ustawy wynika, iż osoba, która zamierza nabyć mieszkanie od dewelopera wpłaca na tzw. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (dalej: ZMRP) środki pieniężne stanowiące cenę mieszkania, zaś deweloper będzie mógł z tych środków skorzystać dopiero po przeniesieniu prawa do nieruchomości. Do tego momentu deweloper nie ma prawa do dysponowania środkami pieniężnymi zdeponowanymi na ZMRP.

W związku z tym, Spółka jako deweloper zamierza zawrzeć z bankiem umowę zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, który będzie stanowił, że środki pieniężne wpłacane przez Nabywcę na poczet ceny mieszkania zostaną wypłacone Spółce przez bank dopiero po przedstawieniu:

• wypisu aktu notarialnego potwierdzającego przeniesienie przez Spółkę na Nabywcę prawa do lokalu,

• formalnego dokumentu — dyspozycji zamknięcia ZMRP.

Zadaniem rachunku powierniczego będzie zabezpieczenie wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Zgodnie z warunkami umowy kupujący będzie przekazywał środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem. Do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy wpłata środków pieniężnych przez Nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP) nie będzie powodować powstania obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty na poczet przyszłej dostawy lokalu w rozumieniu ar...