Spółdzielnia mieszkaniowa jako podatnik VAT

1. Spółdzielnia mieszkaniowa jako podatnik

Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają osobowość prawną. Co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa jest podatnikiem VAT na mocy art.15 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. A działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody oraz obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art.15 ust.2 ustawy o VAT). Zatem czynności wykonywane przez spółdzielnię mieszkaniową podlegają opodatkowaniu w takim samym zakresie i na takich zasadach jak czynności wykonywane przez pozostałych podatników podatku od towarów i usług. Spółdzielnie mają prawo do odliczania podatku naliczonego wynikającego z nabycia towarów lub usług zgodnie z przepisami ustawy o VAT.

Jak wynika z art. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Co ważne, spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

• budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;

• budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;

• budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów;

• udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych;

• budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Spółdzielnia może prowadzić także inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, do którego powołuje się spółdzielnie.

2. Sprzedaż dokonywana przez spółdzielnię - zasada ogólna

W myśl podstawowej zasady VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski (art.5 ust.1 pkt 1 ustawy o VAT). Dotyczy to również czynności wykonywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym m.in. również:

• a) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione,

• b) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego i zbycie tych praw,

• c) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie tego prawa,

• d) przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

  • przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,

  • wszelkie inne darowizny

- jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

Najczęściej spółdzielnie zajmują się budową obiektów, sprzedażą używanych budynków lub lokali, wynajmem, ustanawianiem i przekształcaniem praw, pobieraniem opłat eksploatacyjnych. Z tytułu wykonywania tych czynności mają obowiązek rozliczenia podatku VAT. Najistotniejsze w prawidłowym rozliczeniu podatku przez spółdzielnię jest ustalenie czy dana czynność korzysta ze zwolnienia od VAT lub czy jest opodatkowana, a jeśli tak to zgodnie z jaką stawką podatku.

2.1. Budowa i ustanowienie prawa do nowego obiektu (lokalu mieszkalnego, użytkowego, domu jednorodzinnego, garażu)

Jedną z podstawowych czynności spółdzielni jest budowanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw lub ustanowienia odrębnej własności do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów, budowanie budynków w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę podatku 8% (na mocy art.41 ust. 12 ustawy i art.41 ust. 2 w powiązaniu z art.146a pkt 2 ustawy o VAT). Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Art. 41 ust. 12b ustawy stanowi, iż do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,

• lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Pamiętaj: Stawka 8% obowiązuje w przypadku:

• budowy lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia użytkowa wynosi maksymalnie 150 m2,

• budowy domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2.

Z powyższego wynika, że do dostawy, budowy i ustanawiania praw do lokali użytkowych czy samodzielnych garaży należy zastosować podstawową stawkę 23% (art.41 ust. 1 w powiązaniu z art.146a pkt 1 ustawy o VAT).

Jednak sprzedaż lokalu mieszkalnego lub ustanawiane do niego prawa mogą być dokonywane wraz z pomieszczeniami przynależnymi. I tu pojawiają się kwestie sporne.

Zgodnie z art.2 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z tymi przepisami, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal,

Kwestie stawki podatku dla lokali mieszkalnych, użytkowych lub samodzielnych garaży nie budzą wątpliwości. Wątpliwości nie budzi także kwestia stawki dla samych lokali mieszkalnych oraz jego pomieszczeń przynależnych, będących przedmiotem tego samego prawa co mieszkanie, jak np. piwnice czy strych. Wątpliwości co do stawki VAT pojawiają się w odniesieniu do garaży czy miejsc garażowych (parkingowych). Zazwyczaj są one przedmiotem odrębnego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i w takim wypadku opodatkowane są stawką 23%. Jeśli natomiast byłyby one przedmiotem tego samego prawa co lokal mieszkalny, należałoby przyjąć, że zastosowanie znajdzie w odniesieniu do nich preferencyjna stawka 8%. Kwestia ta nie jest jednak oczywista, bowiem organy podatkowe w wydawanych interpretacjach kwestionują prawo do zastosowania obnizonej stawki VAT w odniesieniu do samych garaży argumentując, że garaż nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia pomocniczego służącego bezpośrednio zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Odnośnie miejsc postojowych linia orzecznicza stanowi, że jeśli w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz ze stosownym udziałem w jej częściach wspólnych, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlega jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego. Zatem, jeśli sprzedaż obejmuje dwa przedmioty: lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym (użytkowym) w budynku mieszkalnym, obniżoną stawką (8%) objęta jest jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, a sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (użytkowym, garażowym) – z określeniem sposobu korzystania z miejsc postojowych – opodatkowana jest stawką podstawową (23%). W sytuacji gdy w ramach jednej nieruchomości następuje sprzedaż lokalu mieszkalnego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wraz z prawem do wyłącznego korzystania miejsca postojowego, które są integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego oraz nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu, objętych jedną księgą wieczystą, to sprzedaż ta ma charakter jednej transakcji i podlegać będzie jednej stawce 8% podatku VAT. Pojedyncze miejsce postojowe, jako wyodrębniona jedynie liniami część hali garażowej nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego lub lokalu użytkowego. Pomieszczeniem takim może być wielostanowiskowa hala garażowa, jako całe pomieszczenie, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe (Interpretacja nr 0461-ITPP1.4512.821.2016.1.EA Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 21 grudnia 2016 roku, Interpretacja nr 0115-KDIT1-1.4012.290.2017.1.EA Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2017 roku).

Ważne: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art.29a ust.8 ustawy o VAT).

Przykład 1

Spółdzielnia mieszkaniowa „A” wybudowała budynek mieszkalny. W budynku tym znajdują się mieszkania o powierzchni do 150 m2 i kilka o powierzchni 180 m2. Cena m2 wynosi 5.000 zł. Zatem:

1. do sprzedaży lub ustanawiania praw do lokali o pow. do 150m2 Społdzielnia może zastosować stawkę 8%,

2. do sprzedaży lub ustanawiania praw do lokali o pow. 180 m2 Społdzielnia stosuje:

• • stawkę 8% do kwoty odpowiadającej 150 m2 tj. kwotę 750.000 zł (5.000 x 150m2) opodatkowuje 8% stawką VAT,

  • stawkę 23% do kwoty 150.000 zł (5.000 x 30m2).

Przykład 2

Spółdzielnia mieszkaniowa „A” wybudowała budynek mieszkalny, w którym na najniższej kondygnacji znajdują się lokale użytkowe. Do sprzedaży lub ustanawiania praw do lokali użytkowych Spółdzielnia stosuje stawkę 23%.

Przykład 3

Spółdzielnia mieszkaniowa wybudowała budynek mieszkalny. W podziemiu budynku znajduje się hala garażowa, w której znajdują się samodzielne garaże oraz miejsca postojowe. Miejsca postojowe będą sprzedawane wraz lokalem mieszkalnym zaliczonym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Będzie to prawo do wyłącznego korzystania z danego miejsca postojowego, prawo to jest integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego oraz nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. Zatem:

• do sprzedaży lub ustanawiania praw do samodzielnych garaży Spółdzielnia stosuje stawkę 23%,

• do sprzedaży lub ustanawiania praw do miejsc postojowych Spółdzielnia stosuje stawkę 8%.

2.2. Sprzedaż nieruchomości używanych

Spółdzielnie dokonują także sprzedaży lub przeniesienia praw do nieruchomości tzw. używanych. W odniesieniu do takiej sprzedaży można zastosować dwa zwolnienia z VAT - określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Pierwsze zwolnienie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem przypadków, gdy:

• gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pierwsze zasiedlenie, rozumiane jest, jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (art. 2 pkt 14 ustawy). Za czynność opodatkowaną należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o VAT, a na mocy przepisów szczególnych - korzystającą ze zwolnienia od podatku.

Należy także pamiętać, że oddanie do użytkowania jedynie części budynku czy budowli w wykonaniu czynności opodatkowanych nie stanowi o tym, że cały budynek lub budowla zostały zasiedlone. Mając to na uwadze, ze zwolnienia od VAT może co do zasady korzystać tylko część zbywanej nieruchomości, w odniesieniu do której doszło do pierwszego zasiedlenia.

W sytuacji, gdy powyższe zwolnienie nie ma zastosowania, to należy wziąć pod uwagę drugie zwolnienie, na mocy którego zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że:

• a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ważne: Warunku, o którym mowa w pkt b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art.43 ust. 7a ustawy o VAT).

Warto równie...