Sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu

ODPOWIEDŹ

Zgodnie z przepisem art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21. sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651) – dalej ustawa ogn nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Na podstawie ust. 2 art. 32 ustawy ogn z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. W tym przypadku przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się. Stosownie zaś do postanowień art. 67 ust. 1 ustawy ogn cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. W przypadku jednak gdy Gmina dokonuje sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu zgodnie z art. 69 ustawy ogn na poczet ceny nieruchomości gruntowej zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11. marca 2004r. o podatkuod towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) – dalej ustawa o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. W świetle powyższych regulacji kwotę należną z tytułu sprzedaży stanowi w tym przypadku różnica pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Na podkreślenie zasługuje fakt, że zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 ze zm.) cena jest to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę; w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Tak więc zasadniczo w zakresie uzgodnionej ceny zawiera się podatek od towarów i usług (VAT), chyba że strony transakcji w zawartej umowie postanowią inaczej. Jeżeli zatem Gmina określi cenę nieruchomości, to jest różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, bez wskazania, że jest to wartość netto, do której zostanie doliczony VAT, wówczas należy uznać, że jest to cena zawierająca w sobie tenże podatek.

W kontekście omawianej problematyki należy równocześnie zwrócić uwagę na prezentowany przez niektóre organy podatkowe pogląd w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży prawa własności gruntu dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu. W interpretacji indywidualnej z dnia 14.02.2011r. znak IPPP1-443-1161/10-2/AS Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że „(…) art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło w chwili ustanowienia na rzecz pierwotnych użytkowników – prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, a więc przed 01 maja 2004 roku. Do ustanowienia tego prawa doszło w okresie obowiązywania ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), na mocy której czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Obecni użytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości nabyli prawo wieczystego użytkowania w roku 2008, a zatem w sensie ekonomicznym nabyli już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel. Bez znaczenia w przedmiotowej sytuacji pozostaje fakt, iż obecni użytkownicy wieczyści nabyli prawo użytkowania wieczystego nieruchomości od poprzednich użytkowników wieczystych, bowiem sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi przez Gminę w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które podatnik już uzyskał (w opisanym stanie faktycznym w 2008 roku). Mając powyższe na względzie, sprzedaż przez Gminę przedmiotowej nieruchomości, nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy, tj. w opisanej transakcji nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Sprzedaż nieruchomości na rzecz obecnych użytkowników wieczystych, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru. Reasumując, zamierzona przez Gminę transakcja nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatko...