Stawka VAT na refakturowane usługi za media

ODPOWIEDŹ

Zasady rozliczenia opłat eksploatacyjnych, które wynikają z zawartej umowy najmu na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zależą od postanowień zawartych w umowie najmu.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym oprócz zapłaty czynszu najemca może zostać zobowiązany również do uiszczania świadczeń dodatkowych (art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego). Z analizy wskazanych przepisów wynika, że strony umowy tj wynajmujący (w tym przypadku Państwa Spółka) i najmujący mogą zawrzeć umowę w ten sposób, że będzie ona odrębnie regulowała wynagrodzenie za korzystanie z lokalu (czynsz) oraz inne świadczenia dodatkowe/opłaty (np. opłata za udostępnienie mediów). Treść takiej umowy będzie zgodna z obowiązującymi przepisami Kodeksu cywilnego. W omawianym przypadku w odniesieniu do uregulowań zawartych w ustawie o podatku od towarów i usług należałoby stwierdzić, że takie postanowienia umowy (koszty mediów będą rozliczane oddzielnie od usługi najmu) pozwalają na przyjęcie odrębnego rozliczania kwoty czynszu i jednocześnie refakturowania kosztów mediów, którego celem będzie przeniesienie kosztów poniesionych przez wynajmującego na najemcę - podmiot, który faktycznie korzystał z mediów. W powyższym przypadku znajdzie zastosowanie norma wynikająca z przepisu art. 8 ust. 2a ustawy o VAT. Powołany przepis stanowi, że w przypadku gdy podatnik (wynajmujący) działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (najemca), bierze udział w świadczeniu usług przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył usługę. W konsekwencji wynajmujący winien wystawić refaktury z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT.

Stanowisko takie zaprezentował między innymi WSA w Gdańsku z dnia 9 stycznia 2013 roku (sygn. I SA/Gd 1235/12) orzekając, że: „Jeśli zgodnie z umową najmu strony tej umowy odrębnie rozliczają (fakturują) czynsz z tytułu korzystania z lokalu i opłaty z tytułu mediów, nie ma podstaw do przyjęcia, że wynajmujący świadczy na rzecz najemcy jednolitą usługę najmu. Tym samym nie ma podstaw do wliczania do podstawy opodatkowania usługi najmu, zarówno czynszu jak i dodatkowych świadczeń obejmujących media”.

Również WSA w Łodzi w wyroku z dnia 23 kwietnia 2013 r. sygn. akt I SA/Łd 908/12 wskazał że: „świadczenia odsprzedaży dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów, przez skarżącą najemcom lokali nie mogą być uznane za element świadczenia jednolitego, jakim jest świadczenie najmu, jak przyjął to organ w zaskarżonej interpretacji. Błędnie zatem również w wydanej interpretacji uznano, że do podstawy opodatkowania z tytułu najmu należy wliczać nie tylko należny czynsz, ale także należne opłaty z tytułu udostępnienia mediów”.

Należy jednak podkreślić, iż refakturowanie mediów w związku z usługą najmu lokalu budzi wiele kontrowersji. Organy podatkowe konsekwentnie przyjmują, że refakturowanie mediów stanowi świadczenie ściśle związane z usługą podstawową jaką jest najem. Zatem jako jedno nierozerwalne świadczenie winno być opodatkowane stawką właściwą dla świadczenia głównego, którym w tym przypadku jest naj...