Wybór opodatkowania nieruchomości a opodatkowanie zadatku

Odpowiedź

Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia powinno zostać złożone przed zapłatą zadatku, aby można było wystawić fakturę zaliczkową ze stawką 23%. Dla objęcia opodatkowaniem całej transakcji istotne jest złożenie oświadczenia przed dokonaniem sprzedaży. W wyniku złożenia oświadczenia bezpośrednio przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego dojdzie do skutecznego spełnienia warunków do objęcia opodatkowaniem całej kwoty z tytułu dostawy nieruchomości. Spółka powinna wystawić fakturę zaliczkową bez naliczonego VAT.

Uzasadnienie

Ustawa o VAT w art. 19 ust. 8 wyraźnie wskazuje, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Z kolei w art. 106f uregulowano sposób wystawienia faktury zaliczkowej. Otrzymanie zaliczki nakłada obowiązek wystawienia faktury, którą wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy (art. 106i ust. 2 ustawy o VAT). Niewątpliwie więc spółka powinna udokumentować otrzymany zadatek stosownym dokumentem.

Sama ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części z określonymi wyjątkami. Spółka stwierdziła, że upłynęły już ponad dwa lata od pierwszego zasiedlenia lokalu, nie dokonywała w nim istotnych ulepszeń i sprzedaż będzie zwolniona z VAT na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Strony transakcji dostawy nieruchomości mogą zrezygnować ze zwolnienia i wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Rezygnacja ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10–11 ustawy o VAT jest możliwa pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

• są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
• złożą – przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie musi również zawierać:

• imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
• planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
• adres budynku, budowli lub ich części.

Pamiętaj!

Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia powinno zostać złożone przed zapłatą zadatku, aby można było wystawić fakturę zaliczkową ze stawką VAT.

W przepisach przewidziane są obecnie dwie formy złożenia oświadczenia:

• przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub
• w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Orzecznictwo Krajowej Informacji Skarbowej jest jednolite – do zastosowania opodatkowania VAT nieruchomości zwolnionej już na etapie zadatku wymagane jest wcześniejsze złożenia oświadczenia (do naczelnika US lub w akcie notarialnym), por. interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0113-KDIPT1-2.4012.548.2018.2.JS z 2.10.2018 r., nr 0115-KDIT1-3.4012.863.2018.2.EB z 28.02.2019 r. Ponadto oświadczenie to musi być wyraźne i nie może być wywodzone z brzmienia innych zapisów lub z zachowań stron. 

Wprawdzie w ustawie jest wyraźnie mowa o złożeniu oświadczenia przed dniem dokonania dostawy (zawarcia umowy w formie aktu notarialnego), to – chcąc zastosować opodatkowanie również do zaliczek – należy złożyć takie oświadczenie odpowiednio również przed zapłatą zaliczki (zadatku).

Oczywiście cały czas mówimy o opodatkowaniu samej zaliczki. Uznaje się, że aby mówić o zaliczce na poczet konkretnej dostawy...