Odpowiedź
Najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. W przypadku usług zwolnionych z VAT nie ma, co do zasady, obowiązku wystawienia faktury.
Uzasadnienie
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dla celów podatku VAT, najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter ciągły i prowadzony jest dla celów zarobkowych.
Kwalifikacja najmu prywatnego jako działalności gospodarczej dla celów VAT nie oznacza automatycznie, że od uzyskanych obrotów trzeba płacić VAT. Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Natomiast wynajem lokali użytkowych zgodnie z art.41 ust.1 w powiązaniu z art.146a pkt 1 ustawy o VAT - stawka VAT 23%.
Podatnikiem VAT z tytułu najmu w omawianej sytuacji nie jest przedsiębiorstwo osoby fizycznej a sama ta osoba. Osoba taka może działać jako podatnik wykonując działalność gospodarczą oraz jako podmiot “prywatny”. Nie można jednak uznać, aby osoba fizyczna była jednocześnie podatnikiem VAT i wykonywała czynności jako osoba prywatna. Jeżeli Czytelnik jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, to nawet wynajęcie lokalu “prywatnie”, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT i musi być rozliczona w deklaracji VAT.
Zatem mamy do czynienia z jednym i tym samym podatnikiem podatku VAT zarówno dla działalności gospodarczej jak i dla najmu lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą m.in. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
Ustęp 2 cytowanego artykułu stanowi natomiast, iż podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3., chyba że nabywca w ciągu 3 miesięcy złoży żądanie wystawienia takiej faktury.
Czytelnik nie ma więc obowiązku udokumentowania świadczonych usług najmu fakturą, chyba że usługobiorca zażąda jej wystawienia.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(19) dostawę towarów zwolnioną od podatku należy wykazać w poz. 10 deklaracji
Stanisława Kossobudzka
Podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust 1 i ust.2 ustawy o VAT.
