Zwolnienie VAT przy sprzedaży lokalu użytkowego

Odpowiedź

Tak, sprzedaż lokalu użytkowego w Pana przypadku rodzi różne obowiązki w zależności od tego, kim będzie nabywca, tzn. czy nabywcą będzie podatnik VAT, czy osoba fizyczna nieprowadząca działalności.
W sytuacji gdy Pana nabywcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności, to zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT, co spowoduje konieczność dokonania korekty odliczonego podatku „in minus”.
W przypadku gdy Pana nabywcą będzie podatnik VAT, to:

• może Pan zastosować zwolnienie z VAT, co spowoduje konieczność dokonania korekty odliczonego podatku „in minus” lub
• może Pan opodatkować sprzedaż, jeżeli Pan i Pana nabywca – podatnik VAT zgodnie wybierzecie opodatkowanie transakcji i wtedy korekta odliczonego podatku nie jest konieczna.

Uzasadnienie

W przypadku sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorcę w pierwszej kolejności należy przeanalizować przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT. Pana zdaniem sprzedaż lokalu użytkowego może korzystać ze zwolnienia od VAT. Jednak w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż ta – w zależności od tego, kto będzie nabywcą – może korzystać ze zwolnienia od VAT lub powstanie obowiązek zastosowania zwolnienia od VAT. Co istotne dla Pana, w zależności od tego, jak sprzedaż ta będzie opodatkowana, będą na Panu ciążyły dodatkowe obowiązki.

Sprzedaż na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku sprzedaż budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zatem co do zasady podatnicy dostarczający budynki, budowle lub ich części są zwolnieni od podatku od towarów i usług.
Artykuł 2 pkt 14 ustawy o VAT definiuje pierwsze zasiedlenie jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z opisu Pana sytuacji wynika, że do pierwszego zasiedlenia doszło w styczniu 2023 r., dlatego sprzedaż lokalu jest zwolniona od VAT na mocy ww. art. 43 ust. 1 pkt 10. Zatem w tym przypadku, tj. w sytuacji sprzedaży lokalu na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności, sprzedaż ta będzie zwolniona od VAT. Uwaga: w takim przypadku należy pamiętać o korekcie odliczonego podatku.

Pamiętaj!
Zasady dokonywania korekty sprzedanej nieruchomości, której wartość początkowa stanowi minimum 15 000 zł, wynikają z art. 91 ust. 4–6.

Na mocy art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2 (czyli w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, których wartość początkowa stanowi minimum 15 000 zł), lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika aż do końca okresu korekty. 
W przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. 

Pamiętaj!

Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy (art. 91 ust. 5 ustawy o VAT). 

Artykuł 91 ust. 6 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

• opodatkowane – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
• zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodleg...